一天之內(nèi)，兩個重量級城市相繼全部取消限購。

繼杭州后，西安也“官宣”全面取消限購了。5月9日下午，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等四個部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》（簡稱《通知》），其中指出，全面取消住房限購措施，居民家庭在全市范圍內(nèi)購買新建商品住房、二手住房不再審核購房資格。

此外，西安新政還包括優(yōu)化新房搖號規(guī)則、支持建立“以舊換新”購房模式、放開企事業(yè)單位購房、推動“白名單制度”常態(tài)化、優(yōu)化公積金政策等多條內(nèi)容。

5月9日，西安市住建局等四個部門聯(lián)合發(fā)布《通知》，全面取消住房限購措施。

西安取消二環(huán)內(nèi)限購

自去年9月份取消二環(huán)外區(qū)域限購后，西安在限購調(diào)整方面較長時間內(nèi)都“歸于沉寂”。

今年1月份，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板留言稱“取消二環(huán)內(nèi)限購”，西安市住建局在回復(fù)中表示，“將予以認真研究”。

雖然此后北京、上海、廣州、深圳、天津經(jīng)過一輪或多輪的限購松綁，成都、長沙全面取消限購，西安也一直沒有行動。不過今日，隨著熱點城市杭州全面取消限購，西安也迅速跟進。

對于此次政策出臺的背景，中指研究院西安公司總經(jīng)理石蕊表示，在西安樓市傳統(tǒng)“金三銀四”成色不足的情況下，西安商品住房庫存一直波動上升。作為西部重要城市，西安和成都房地產(chǎn)市場政策同步性較強，因此西安此輪放開也在意料之中。此舉也是為全面打開外地購房者買房通道，吸引周邊地區(qū)乃至西北五省購房置業(yè)群體，為市場注入新的動力。

除了取消限購?fù)?，西安新政還優(yōu)化搖號政策，商品住房項目銷售時，登記家庭數(shù)量與住房房源數(shù)量比例低于1.5:1的，不再實施公證搖號；建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優(yōu)先”。搖號銷售項目的搖號名單公示、搖號結(jié)果公示、選房結(jié)果公示時間由3天縮短為1天。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱，相比杭州的“不再搖號”政策，此次西安的搖號政策優(yōu)化有新的策略和思路，對于一些大戶型還要搖號，但是剔除了“剛需優(yōu)先”，確實考慮到此類房子都和改善需求有關(guān)。其思路在于，過去比較關(guān)注剛需，現(xiàn)在一些政策優(yōu)化要從關(guān)注改善住房需求入手，積極推進相關(guān)工作，確保政策優(yōu)化和市場需求匹配。

此次西安新政還有一個創(chuàng)新——原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核并核算補繳相關(guān)費用后，可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易。“全國迄今沒有哪個城市明確發(fā)文自持住房項目也可以出售的，西安是第一個吃螃蟹的城市，信號意義非常強，也是具有創(chuàng)新性的?！眹儡S進說。

此外，西安此次還優(yōu)化公積金政策，首次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于20%；結(jié)清首次公積金貸款后，再次使用公積金貸款購房的，首付比例不低于25%。二孩及以上多子女家庭使用公積金貸款購房的，貸款最高額度在現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。

多條政策旨在盤活二手房市場

值得關(guān)注的是，此次西安新政多條內(nèi)容涉及盤活二手房市場。

《通知》指出，支持房地產(chǎn)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、金融機構(gòu)合作建立“以舊換新”購房模式，對房產(chǎn)交易流程開展全鏈條優(yōu)化；鼓勵經(jīng)紀機構(gòu)分類合理降低經(jīng)紀費用，積極引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用。

“這有利于激活西安本地改善性增量需求，打通二次置換鏈條?！笔镎f。

在放寬企事業(yè)限購方面，《通知》明確，允許企事業(yè)單位、社會主體購買二手住房以及居民家庭登記選房后的剩余新建商品住房；鼓勵有條件的企事業(yè)單位、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等運營，盤活閑置住房資源，打造多元化住房市場。

嚴躍進說，現(xiàn)在各地都在推動“以舊換新”，但一個最底層的問題沒有研究透，就是這些舊房子或二手房到底誰來接手。這次西安關(guān)注到了這個問題，讓這些企業(yè)通過微改造來用于職工宿舍、居家式旅館、民宿等，這是一個非常好的突破口。對于真正消化二手房，進而推進“以舊換新”等工作具有積極作用。

此外，在公積金優(yōu)化方面，《通知》提出，使用公積金貸款購買二手住房的，房屋建成年限不超過30年，貸款期限與房屋建成年限之和延長至不超過40年。

房價上漲與銷售下跌中的西安樓市

值得關(guān)注的是，西安此次新政能否推動市場交易上漲？能否提振樓市預(yù)期、改變觀望行情？

在房價上，西安走出了獨立的行情。

根據(jù)國家統(tǒng)計局披露的2023年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，西安新房價格環(huán)比上漲0.6%，已經(jīng)連續(xù)上漲14個月，同比上漲1.6%，已經(jīng)連續(xù)上漲超過18個月；二手房價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.4%。

克而瑞陜西稱，4月份，西安價格持續(xù)堅挺，呈現(xiàn)小幅上揚的態(tài)勢，高端改善項目聚焦的高新區(qū)占比持續(xù)增高是價格結(jié)構(gòu)性上漲的重要因素。

但是在房價上漲的同時，西安樓市銷售卻呈現(xiàn)下滑趨勢。該機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月樓市“小陽春”過后，4月份市場數(shù)據(jù)再次回落，供應(yīng)量雖有一定上漲，但成交量呈下滑趨勢。從重點項目盤均來訪及認購情況來看，也都呈現(xiàn)回落趨勢，盤均來訪量下降約13%，盤均成交量下降約36%。從周度趨勢來看，4月最后一周數(shù)據(jù)下降最為明顯，前幾周需求已集中釋放。

成交下滑、預(yù)期不足、觀望持續(xù)，不僅僅是購房者，還有房企。據(jù)克而瑞陜西介紹，4月份，西安房企拿地積極性不高，在此形勢下，高新、經(jīng)開、西咸等區(qū)域均開展土地推介活動。這在之前的西安市場上是比較少見的。

但是西安的新房供應(yīng)仍然在持續(xù)放量，需求的疲弱與供應(yīng)的加碼，樓市供需關(guān)系發(fā)生著變化。

對于此次新政影響，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，預(yù)計本次政策的出臺將逐漸在成交上有一定的積極體現(xiàn)，但基于當(dāng)前市場情緒仍較低迷，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年4月西安市場情緒指數(shù)為-0.9，已降至歷史新低，位于市場低迷區(qū)間，距離市場全面回溫似乎還有一段路要走，樓市企穩(wěn)仍有賴于市場預(yù)期的恢復(fù)。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉說，從影響來看，西安二環(huán)內(nèi)取消限購，對于二環(huán)外需求將產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，二環(huán)內(nèi)有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源的一二手房，市場關(guān)注度會提升。

不過，在一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，此次新政可能對新房市場影響較小，因為西安二環(huán)內(nèi)的新盤較少，不過可能會利好諸如碑林區(qū)的二手房市場，因為該區(qū)學(xué)校資源多。

來源：新京報