新一輪支持房地產(chǎn)的金融舉措“四連發(fā)”：明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調(diào)房貸首付款比例和公積金貸款利率、設(shè)立保障性住房再貸款，支持力度可謂空前。

5月17日，央行宣布了一攬子房地產(chǎn)金融新政，從消化存量房產(chǎn)、優(yōu)化增量住房兩方面入手，以扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場需求疲弱的現(xiàn)狀，一時間市場沸騰。

截至當(dāng)天收盤，三大股指均漲超1%。滬指漲1.01%，深成指漲1.1%，創(chuàng)業(yè)板指漲1.12%。房地產(chǎn)板塊掀漲停潮，萬科A、綠地控股、金地集團(tuán)、城建發(fā)展、空港股份等超20股漲停。

今年以來，在不少地方政府陸續(xù)放松或取消限購措施后，樓市熱度逐漸回升，但部分潛在購房者也在等待更大力度的房地產(chǎn)支持政策出臺，存在“再等等”的心態(tài)。央行一攬子政策出臺后，將在一定程度上滿足購房者的政策預(yù)期，有望形成房地產(chǎn)市場“政策底”。

在利好政策密集落地后，市場也存在一些疑問。比如，設(shè)立新的結(jié)構(gòu)性工具將帶來哪些影響？政策組合拳將多大程度影響市場？此時出臺房地產(chǎn)金融政策組合拳是否意味著重走“靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)”的老路？接下來將如何繼續(xù)推動房地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)變？

盤活存量住房是化解房地產(chǎn)風(fēng)險的關(guān)鍵。此次中國人民銀行擬設(shè)立保障性住房再貸款，引起市場高度關(guān)注。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對第一財經(jīng)表示，現(xiàn)階段消化存量房產(chǎn)，除了待售新房、在建工程和空置房屋等庫存外，還要面對居民二手房掛牌量攀升、置換不暢對新房市場的影響。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對第一財經(jīng)表示，保障性住房再貸款3000億元，可帶動銀行貸款5000億元，對相關(guān)城市房地產(chǎn)“去庫存”是直接、有力的支持。

在他看來，存量未出售的商品房被收購，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項目建設(shè)，形成良性循環(huán)。下一步，應(yīng)進(jìn)一步明確保障性住房再貸款資金支持對象、使用范圍，嚴(yán)格限定為收購已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府債務(wù)。人民銀行應(yīng)建立完善并加強(qiáng)再貸款資金使用的監(jiān)督檢查。

鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量住房去庫存，目前各地公布的計劃收購住房已經(jīng)超過1萬套。

曹晶晶表示，未來圍繞消化存量房產(chǎn)更加細(xì)化的配套政策將進(jìn)一步落實，針對國企收購存量房的細(xì)化政策，比如收購規(guī)模、收購價格等也有望繼續(xù)跟進(jìn)。

從政策組合拳內(nèi)容來看，主要目標(biāo)是降低首付比及引導(dǎo)居民房貸利率下行。

東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，首付和房貸利率是左右樓市走向的關(guān)鍵，直接決定了居民的購房成本和對未來樓市的預(yù)期。從政策內(nèi)容上看，政策利好大大超出市場預(yù)期，釋放了支持房地產(chǎn)行業(yè)較快實現(xiàn)“軟著陸”的強(qiáng)烈信號，預(yù)計將在短期內(nèi)對樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的提振效應(yīng)。

“后續(xù)的關(guān)鍵是在取消房貸利率下限后，各地商業(yè)銀行在因城施策原則下，居民房貸利率能否較快下調(diào)。”王青稱。

董希淼說，此次住房金融政策調(diào)整力度較大，超出預(yù)期，傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號，有助于穩(wěn)定住房消費信心，進(jìn)而提高居民住房消費的意愿和能力。此次住房金融政策從需求側(cè)上對房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展形成支撐。預(yù)計未來一段時間，我國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升。

此次房貸利率政策取消的是全國層面的統(tǒng)一下限，但因為當(dāng)前絕大部分城市房貸利率下限與全國統(tǒng)一水平保持一致，實際上將帶動這些城市一并取消房貸利率下限。

2023年8月，人民銀行將全國層面最低首付比例政策統(tǒng)一為首套房20%、二套房 30%。各地在此基礎(chǔ)上，因城施策自主決定政策下限。

目前，除北上廣深等8個城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國底線政策。

此次將全國層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。

調(diào)整后，城市政府仍可據(jù)此因城施策。在城市政府確定的首付比例下限基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險狀況自主決定具體首付比例。同時，政策也保留了首套房首付比例更低的設(shè)定，首套和二套政策仍有一定區(qū)分度。

一位市場權(quán)威專家表示，個別熱點城市可能還將保留房貸利率下限。這些方面既表明了央行支持剛需和改善性需求的一貫政策取向，又把握好了具體政策的落實，含有避免重走“靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)”老路的政策意圖。

該市場權(quán)威專家認(rèn)為，總的來看，央行優(yōu)化住房金融政策的基本思路沒有改變，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、滿足市場剛性和改善性需求是政策把握的重點。不同階段政策設(shè)計和實施既體現(xiàn)延續(xù)性，又結(jié)合形勢要求強(qiáng)調(diào)針對性調(diào)節(jié)，政策力度逐步加大。

隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，近年來，金融舉措也不斷適應(yīng)形勢需求調(diào)整優(yōu)化。

當(dāng)前出臺的房地產(chǎn)金融政策是宏觀政策取向一致性增強(qiáng)的體現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士提到，政治局會議后，北京、杭州、西安等多地順應(yīng)市場需求，放寬或取消住房限購政策，落戶政策也有所放松。央行優(yōu)化住房金融政策，與限購放松政策相互協(xié)調(diào)配合，體現(xiàn)了宏觀政策協(xié)同發(fā)力，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，央行此時出臺優(yōu)化住房金融政策，在提振市場信心、改善預(yù)期的同時，也有繼續(xù)穩(wěn)住金融數(shù)據(jù)的效果。若提前還貸情況逐步改善，對于個人貸款以及房地產(chǎn)貸款的平穩(wěn)增長會有支撐作用。

推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式加快轉(zhuǎn)變，更大程度發(fā)揮市場機(jī)制的作用至關(guān)重要。

市場專家表示，去年中國經(jīng)濟(jì)增長5.2%，今年一季度為5.3%，這都是在擺脫房地產(chǎn)影響的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的，我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的努力已見到成效，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動能、穩(wěn)定性增強(qiáng)。房地產(chǎn)領(lǐng)域也可更多交由市場機(jī)制來調(diào)節(jié)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展不依賴于房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場有序競爭的大背景下，房企也將加快轉(zhuǎn)型步伐，轉(zhuǎn)換經(jīng)營理念，更加聚焦于提升服務(wù)水平，大力發(fā)展租賃經(jīng)營、中介服務(wù)、物業(yè)管理等房地產(chǎn)子行業(yè)。

王青認(rèn)為，長期來看，推動房地產(chǎn)行業(yè)走向穩(wěn)健發(fā)展，要保障房和商品房“兩條腿走路”。首先是政府要提供更多保障房，解決低收入人群的基本居住需求，這不僅是民生問題，而且對城市化有重要作用，就我國而言，城市化是推動經(jīng)濟(jì)增長一個重要動力。其次是房地產(chǎn)行業(yè)要擺脫過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高”模式，控制房企信用風(fēng)險。

（來源：第一財經(jīng)）