在業(yè)內(nèi)看來(lái)，新一輪保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)，是拓展配售型保障性住房。圖為江西省九江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的安永人家四期保障房建設(shè)項(xiàng)目 視覺(jué)中國(guó)圖

[ 2024年，被業(yè)內(nèi)視為配售型保障性住房建設(shè)的“開(kāi)局之年”。配售型保障性住房，指保障家庭按照政府確定的銷售價(jià)格購(gòu)買，退出時(shí)由政府組織回購(gòu)的住房，可以集中建設(shè)或者在商品住房項(xiàng)目中配建。 ]

配售價(jià)為區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的50%、每個(gè)家庭只能購(gòu)買一套、禁止變更為商品房流入市場(chǎng)……近日，西安2710套配售型保障房開(kāi)啟意向登記，申請(qǐng)條件也正式明晰。

據(jù)悉，本次開(kāi)展意向登記的項(xiàng)目，包括金泰怡景花園（魚(yú)化新居一期）、香湖灣2個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目，分別位于西安雁塔區(qū)魚(yú)化寨街道和西安浐灞國(guó)際港，配售價(jià)格約為區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格的50%，按照“一房一價(jià)”原則，差異化確定每套房源具體銷售價(jià)格。

今年來(lái)，配售型保障性住房建設(shè)提速，北上廣深、福州、西安、濟(jì)南、青島、杭州等近30個(gè)城市已公布配售型保障房建設(shè)/籌集計(jì)劃，各地今年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等。

配售型保障性住房從哪里來(lái)、怎么售、如何管？地方城市正在積極探索。

2710套房源“半價(jià)出售”

2024年，被業(yè)內(nèi)視為配售型保障性住房建設(shè)的“開(kāi)局之年”。配售型保障性住房，指保障家庭按照政府確定的銷售價(jià)格購(gòu)買，退出時(shí)由政府組織回購(gòu)的住房，可以集中建設(shè)或者在商品住房項(xiàng)目中配建。

西安在此項(xiàng)工作上進(jìn)展較快，自去年國(guó)家提出建設(shè)配售型保障房以來(lái)，西安將部分剛開(kāi)始建設(shè)和還沒(méi)動(dòng)工的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)為配售型保障房項(xiàng)目，當(dāng)?shù)亟衲暧?jì)劃建設(shè)1萬(wàn)套配售型保障房。

6月17日，西安就兩個(gè)配售型保障性住房的購(gòu)房意向登記工作發(fā)布《通告》。

項(xiàng)目之一為金泰怡景花園(魚(yú)化新居一期)，項(xiàng)目建設(shè)房屋1970套，建筑面積區(qū)間56～72平方米，目前主體封頂。項(xiàng)目配套車位1920個(gè)，自建幼兒園2所，九年一貫制學(xué)校1所，還配建有社區(qū)服務(wù)站、文化活動(dòng)站、老年人照料中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站等，計(jì)劃2025年10月建成交付。

項(xiàng)目二為香湖灣配售型保障房項(xiàng)目，地處西安浐灞國(guó)際港區(qū)域，計(jì)劃建設(shè)房屋約740套，建筑面積最大不超過(guò)100平方米（最終以規(guī)劃審批為準(zhǔn)），目前進(jìn)入文勘階段。項(xiàng)目配套車位約447個(gè)，周邊幼兒園3所、中學(xué)2所，醫(yī)療衛(wèi)生點(diǎn)3處，計(jì)劃2026年12月建成交付。

《通告》表示，按保本微利原則，上述2個(gè)項(xiàng)目經(jīng)初步測(cè)算，配售價(jià)格約為區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格的50%。按照“一房一價(jià)”原則，根據(jù)結(jié)構(gòu)、戶型、朝向、樓層等因素，差異化確定每套房源具體銷售價(jià)格。

那么，哪些群體可申請(qǐng)此類房源？《通告》指出，配售型保障性住房重點(diǎn)針對(duì)住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員和城市需要引進(jìn)的人才等群體，每個(gè)家庭只能購(gòu)買一套保障性住房。

申請(qǐng)家庭應(yīng)同時(shí)符合3個(gè)條件：一是主申請(qǐng)人為落戶滿三年的本市戶籍居民；二是申請(qǐng)人及其家庭成員自有住房人均住房面積低于17平方米、全市范圍五年內(nèi)無(wú)住房登記信息和住房交易記錄；三是其他需滿足的條件。已享受過(guò)政策性住房的申請(qǐng)家庭，滿足以上條件之余，需按規(guī)定騰退原政策性住房。

值得注意的是，不同于普通商品房，配售型保障性住房實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理。

《通告》規(guī)定，配售型保障性住房不得長(zhǎng)期閑置、擅自轉(zhuǎn)讓以及擅自改變房屋用途，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)。如長(zhǎng)期閑置、確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開(kāi)機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，經(jīng)市級(jí)住房保障部門批準(zhǔn)，由市安居集團(tuán)按照退出時(shí)評(píng)估價(jià)格予以回購(gòu)。

其他城市的做法與此類似。比如無(wú)錫，《無(wú)錫市區(qū)配售型保障性住房建設(shè)管理辦法(試行)》將于7月1日起施行，規(guī)定配售型保障性住房實(shí)行封閉管理，購(gòu)房家庭不得向第三人轉(zhuǎn)讓，不得抵押、上市交易。因家庭原因退出的，只能由政府實(shí)施主體進(jìn)行回購(gòu)，并仍作為配售型保障性住房使用。

價(jià)格方面，無(wú)錫的配售型保障性住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，以“保本微利”為原則，配售價(jià)格將綜合考慮土地取得成本、建設(shè)成本、管理成本和適當(dāng)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合評(píng)審，提出評(píng)審意見(jiàn)報(bào)市政府審定后執(zhí)行，總體低于市場(chǎng)同類商品房，且價(jià)格批定后，原則上一年內(nèi)不作調(diào)整。

據(jù)悉，無(wú)錫市完成申報(bào)國(guó)家規(guī)劃建設(shè)保障性住房共3517套房源，均為共有產(chǎn)權(quán)保障房轉(zhuǎn)化而來(lái)，分別為龍?zhí)涟逗笪逑?339套，即將竣工交付；新街家園二期1500套，外墻真石漆基本完成，公區(qū)裝修完成80%；東璟家園F1地塊678套，市政綠化完成85%，正進(jìn)行室外燃?xì)夤芫€施工。

配售型保障房建設(shè)提速

我國(guó)住房保障體系經(jīng)歷過(guò)多輪變遷，從原有的以公共租賃住房、保障性租賃住房等為主體，當(dāng)下住房保障體系已分為配租型和配售型，配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型按保本微利原則配售。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，新一輪保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)，是拓展配售型保障性住房。今年以來(lái)，各地加快推進(jìn)配售型保障性住房建設(shè)，各地在保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、資金監(jiān)管、配售價(jià)格等方面也在積極探索。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、福州、西安、濟(jì)南、青島、杭州、成都、重慶、昆明等多個(gè)城市，已公布今年配售型保障房建設(shè)/籌集計(jì)劃，各地以需定建，今年計(jì)劃籌建配售型保障性住房1000余套至10000余套不等，多在2000~4000套之間。

5月20日，山東省首批配售型保障性住房項(xiàng)目陸續(xù)在青島、濟(jì)南開(kāi)工建設(shè)。山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳方面介紹，今年山東將加快推進(jìn)配售型保障性住房建設(shè)，力爭(zhēng)全年開(kāi)工建設(shè)1.2萬(wàn)套。

5月11日，北京發(fā)布《2024年北京市住房發(fā)展年度計(jì)劃》，今年計(jì)劃安排保障性住房用地460公頃，其中配租型和配售型保障性住房用地200公頃，有力支撐保障性住房建設(shè)和供給。

與其他政策性住房不同，新一輪的配售型保障房規(guī)劃建設(shè)，將實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，嚴(yán)禁以任何方式，違法違規(guī)將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場(chǎng)，更不能利用保障性住房進(jìn)行牟利。如后續(xù)要退出，大多數(shù)需由保障房公司按相關(guān)規(guī)定及評(píng)估價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。

為助力保障房供給，金融配套政策也在落地。日前央行明確，將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據(jù)了解，在“先貸后借”的模式下，3000億元再貸款額度，可以帶動(dòng)的貸款量約5000億元。

上述政策，既有助于商品房“去庫(kù)存”，也有助于各地解決保障房資源“從哪里來(lái)”的問(wèn)題。

二季度以來(lái)，湖北、廣州、杭州等多個(gè)省市，發(fā)文鼓勵(lì)收購(gòu)符合條件的存量房源用作保障性住房，如杭州市臨安區(qū)、貴陽(yáng)、惠州、臨滄、大理州等地發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，由國(guó)有企業(yè)在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。

目前，各地對(duì)房源條件均提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗(yàn)收備案證明、權(quán)屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定車位配比、可實(shí)現(xiàn)封閉管理、可拎包入住等。對(duì)于期房項(xiàng)目，杭州臨安提出期房需提供商品房預(yù)售許可證，需由供應(yīng)商出具保交付資金拼盤(pán)方案。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保障性住房再貸款落地效果，關(guān)鍵在于能否在后期大規(guī)模落地。因配售型價(jià)格只有同區(qū)域商品房的五折左右，如果采取收購(gòu)模式，收購(gòu)價(jià)格會(huì)更低，后續(xù)能落地多少項(xiàng)目還需觀察。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，目前，多數(shù)城市未明確收購(gòu)定價(jià)規(guī)則，少數(shù)城市明確按照周邊房源進(jìn)行定價(jià)，惠州提出“以同地段保障性住房重置價(jià)格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過(guò)周邊房源、車位的評(píng)估價(jià)作為收購(gòu)的最高限價(jià)”；廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購(gòu)買市場(chǎng)化商品房作為安置房源，采用成本法確定房源交易單價(jià)，原則上為“土地成本+建安成本”。

陳文靜認(rèn)為，通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)未售新房來(lái)改建保障房，第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。第二，有利于市場(chǎng)庫(kù)存的去化，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫(kù)存效果最為直接。第三，多地將收儲(chǔ)對(duì)象定為已建成未出售商品房，也將有利于促進(jìn)房企加快項(xiàng)目竣工節(jié)奏。第四，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)