“轉(zhuǎn)按揭”的海外經(jīng)驗:涉及到銀行、居民等多個部門 依賴政府參與和主導(dǎo)

2024-09-05 15:42:04

海外經(jīng)驗來看,“轉(zhuǎn)按揭”是政府提振經(jīng)濟的政策選項之一。以美國、日本為例,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)景氣度低、居民收入壓力較大的階段,政府通過出臺相關(guān)政策置換存量房貸,緩解地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險,降低居民支出壓力,進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟。

但值得注意的是,海外轉(zhuǎn)按揭政策實施過程中不僅依靠居民和銀行,更依賴政府參與和主導(dǎo)。由于轉(zhuǎn)按揭涉及到銀行、居民等多個部門,海外在實施轉(zhuǎn)按揭政策時,政府會先設(shè)立一個特定目的主體,用于收購存量房貸,再由該主體給居民提供新的貸款,這樣既保證了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表的健康,也保證了按揭政策實施的范圍和效果。

美國的經(jīng)驗:歷史上兩度推出轉(zhuǎn)按揭政策,均由政府主導(dǎo)

第一段是1930s美國經(jīng)濟大蕭條期間。羅斯福政府推出了《1933房主再融資法案》(Home Owners' Loan Act of 1933),政府成立了房主貸款公司(HOLC)旨在向房主提供“更優(yōu)惠、更長期”的按揭再融資。

image

“政府出錢”是主要手段。房主貸款公司在聯(lián)邦貸款銀行(聯(lián)邦住房金融局的前身)的基礎(chǔ)上成立,其初始資本為財政部提供的2億美元。同時房主貸款公司獲準(zhǔn)發(fā)行不超過20美元的自有債券,用于現(xiàn)金銷售或者交換住房抵押貸款,債券最長期限為18年,由美國政府擔(dān)保。

image

轉(zhuǎn)按揭項目最終以“小幅盈利”退出。在最初的三年里,房主貸款公司向100多萬個家庭提供了近35億美元的轉(zhuǎn)按揭。到1950年,公司已經(jīng)收回了95%以上的貸款,并通過貸款收益支付了自身的管理費用,美國政府當(dāng)時預(yù)計,當(dāng)房主貸款公司完全清算時,財政部將全額償還其資本預(yù)付款,外加數(shù)百萬美元的盈余。

第二段是2008年金融危機前后,美國房地產(chǎn)市場面臨嚴(yán)重壓力,美國政府再度推出了轉(zhuǎn)按揭相關(guān)的政策。

2008年7月美國推出《住房和經(jīng)濟復(fù)蘇法案》(Housing and Economic Recovery Act of 2008),其中聯(lián)邦住房管理局提供新貸款來置換困境家庭的住房按揭貸款。

這項轉(zhuǎn)按揭方案公布之初計劃實行3年,承保高達(dá)3,000億美元的抵押貸款,預(yù)計將為約40萬房主提供服務(wù),但實際效果不佳。截至2009年2月,聯(lián)邦住房管理局僅收到451份申請,批準(zhǔn)了25筆貸款。一方面是因為政策落地較慢,錯過了還貸困難家庭最需要的時間;另一方面是因為高費用、高利率,以及需要分給政府一半的未來房產(chǎn)增值收益,導(dǎo)致許多家庭選擇直接斷供。

image

2009年2月奧巴馬政府簽署了《美國復(fù)蘇與再投資法案》(American Recovery and Reinvestment Act of 2009),由聯(lián)邦住房管理局進(jìn)一步推出了住房可負(fù)擔(dān)再融資計劃(HARP),向房產(chǎn)“資不抵債”的房主放寬再融資條件。

image

計劃實施初期,由于“抵押貸款保險”的限制,許多房主在向原貸款人進(jìn)行再融資時遇到了困難,不過隨著計劃每年由國會更新,按揭再融資的阻礙逐漸打通,并在金融危機后逐漸增加規(guī)模,2009年直至2018年該計劃終止期間,近350萬戶家庭利用HARP再融資來降低利率或降低抵押貸款的負(fù)擔(dān)。

image

由于HARP較好的政策效果,美國至今依然有存續(xù)的“類HARP”的再融資政策。截至2022年第四季度,美國有120萬筆抵押貸款處于負(fù)資產(chǎn)狀態(tài),他們可通過“兩房”各自的救濟政策進(jìn)行再融資,但申請資格較HARP有所收緊。

日本的經(jīng)驗:轉(zhuǎn)按揭政策成本較高,主要依靠合同條款創(chuàng)新

1950年后日本財政部注資的日本住房貸款公司(GHLC)向大量日本居民提供了房屋及按揭貸款。1990s日本地產(chǎn)泡沫破滅后,日本央行大幅下調(diào)政策利率。但由于許多日本家庭與住房貸款公司簽訂了固定利率按揭合同,且政府缺乏如上述美國較好的轉(zhuǎn)按揭措施,按揭早償現(xiàn)象居高不下。

2007年日本住房金融廳(JHF)取代了虧損的住房貸款公司,繼續(xù)向家庭提供長期、固定利率的按揭貸款,但優(yōu)化創(chuàng)新了合同條款,例如“Flat 35”,旨在幫助居民更從容地應(yīng)對利率變動或償債困難。

image

日本家庭也可與商業(yè)銀行、信用合作社簽訂浮動利率按揭合同,同時理論上可以在不同銀行之間轉(zhuǎn)按揭,尋求節(jié)省利息、調(diào)整期限。但由于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、估價、以及按揭保險產(chǎn)生的費用,日本住房轉(zhuǎn)按揭的成本較高,因此在現(xiàn)實中的實踐較少。

image

風(fēng)險提示:海外環(huán)境與國內(nèi)不同,政策可能不可比;歷史經(jīng)驗不代表未來。

(來源: 券商研報精選)

責(zé)任編輯:龐淳

掃一掃分享本頁