自己買(mǎi)地蓋房子的夢(mèng)想，可以在云南普洱實(shí)現(xiàn)了。

11月12日，普洱市思茅區(qū)拍賣(mài)19宗國(guó)有建設(shè)土地使用權(quán)，其中16宗流拍，兩宗底價(jià)成交，一宗溢價(jià)29.6%成交。值得關(guān)注的是，此次成交的三宗地塊均系個(gè)人拿地。

此次拍賣(mài)，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照相關(guān)條例規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，“后期個(gè)人也可以按照規(guī)定轉(zhuǎn)讓?zhuān)认硎墚?dāng)?shù)氐娜雽W(xué)、醫(yī)療等條件”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，為了防止此類(lèi)案例淪為簡(jiǎn)單的賣(mài)地，當(dāng)?shù)匾m當(dāng)防范政策走偏，造成土地分散，整體性缺失。各地可以選擇部分符合開(kāi)發(fā)要求且整體開(kāi)發(fā)可能性較小的地塊，明確出售給有個(gè)性化需求的購(gòu)房者，因此地塊篩選很關(guān)鍵。

須兩年內(nèi)完成建設(shè)，可有條件轉(zhuǎn)讓

根據(jù)出讓公告，此次普洱共計(jì)出讓19宗宅地，均為70年土地使用權(quán)的商品房建設(shè)用地。其中18宗分布在普洱市思茅區(qū)思茅街道北郊社區(qū)白廟片區(qū)，另一宗則位于思茅區(qū)南屏鎮(zhèn)雞樅箐。宗地面積最小的178平方米，最大的336平方米，起拍總價(jià)53.4萬(wàn)～100.8萬(wàn)元。

按最大可建面積計(jì)算，樓面單價(jià)約1300元～1500元/平方米。

另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，19宗地合計(jì)總面積4178平方米，起拍總價(jià)1274.4萬(wàn)元。高德地圖顯示，白廟片區(qū)位于普洱市北部新區(qū)，昆磨高速西側(cè)，距離普洱市政府、北部濕地公園、普洱市文化活動(dòng)中心均在3公里范圍內(nèi)。

“無(wú)論是個(gè)人還是企業(yè)，只要符合法律規(guī)定，都可以參加競(jìng)拍，但申請(qǐng)人只可以單獨(dú)申請(qǐng)，不接受聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)?！逼斩兴济﹨^(qū)自然資源局相關(guān)工作人員表示，從參拍報(bào)名情況來(lái)看，雖然也有外地人報(bào)名，但主要還是普洱當(dāng)?shù)厥忻?，而且多是個(gè)人報(bào)名者，其中南屏鎮(zhèn)雞樅箐報(bào)名人數(shù)最多，有4人。

從最后成交結(jié)果來(lái)，19宗地塊成交了三宗，其余均流拍，其中雞樅箐地塊溢價(jià)29.6%成交，“這跟當(dāng)?shù)厝似毡橄矚g南邊、不喜歡北邊有關(guān)”。

上述工作人員表示，后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)需按照出讓公告要求進(jìn)行，從戶型設(shè)計(jì)到室內(nèi)裝修，都可根據(jù)自身喜好進(jìn)行。

“以前都是帶方案出讓?zhuān)ǔ墒裁礃邮怯幸蟮??！痹摴ぷ魅藛T表示，但這次出讓的土地限制更少，房屋建設(shè)只要符合當(dāng)?shù)卣w基本規(guī)劃要求就可以，個(gè)性化設(shè)計(jì)空間更大。“在房屋設(shè)計(jì)修建方面，需建成斜屋面；與此同時(shí)，從拿地成交確認(rèn)之日起，須在兩年內(nèi)完成建設(shè)。”

至于后續(xù)能否轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題，該工作人員也表示，“在完成土地投資的25%以后就可以轉(zhuǎn)讓”。

他舉例道，若買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)花費(fèi)了100萬(wàn)元，后續(xù)建設(shè)過(guò)程中再投入25萬(wàn)元就可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)稗D(zhuǎn)讓對(duì)象無(wú)論是企業(yè)還是個(gè)人均可”。

已有多宗私人地塊公示住宅設(shè)計(jì)方案

這并非普洱市第一次批量向個(gè)人拍賣(mài)小宗宅地。

云南省公共交易信息網(wǎng)顯示，今年1月、3月、5月、9月，思茅區(qū)曾四次對(duì)白廟片區(qū)微小宅地進(jìn)行拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥拿娣e大小、出讓價(jià)格、宗地編號(hào)等信息看，與本次拍賣(mài)的是同一批次土地，一些地塊溢價(jià)率甚至超過(guò)200%。

今年5月的拍地公告（部分）圖源：云南省公共資源交易中心

據(jù)當(dāng)?shù)匾环科笾槿耸客嘎?，該批土地由?dāng)?shù)卣?023年收儲(chǔ)而來(lái)，共50多宗，累計(jì)已成交近30宗，購(gòu)買(mǎi)者多來(lái)自普洱市以及市轄9縣，“這些地塊較為分散，與當(dāng)?shù)刈越ǚ垮e(cuò)雜分布，難以進(jìn)行規(guī)?；_(kāi)發(fā)”。

去年12月的拍地公告（部分）圖源：云南省公共資源交易中心

“這批地塊此前是作為拆遷安置點(diǎn)，為每個(gè)拆遷家庭規(guī)劃有約200平方米地塊，并且完成了道路、水、電等的平整，此前也曾有過(guò)統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖。”思茅區(qū)自然資源局相關(guān)工作人員表示，業(yè)主可以自己設(shè)計(jì)規(guī)劃建筑方案，也可以用我們此前規(guī)劃時(shí)的設(shè)計(jì)，但總層數(shù)不超過(guò)5層，最終都需要相關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核、公示。

在思茅區(qū)政府網(wǎng)站上，此前白廟片區(qū)出讓的土地，已有多宗私人住宅進(jìn)行了規(guī)劃與建筑方案公示。

圖源：思茅區(qū)人民政府官網(wǎng)

“后期我們可能也會(huì)繼續(xù)收儲(chǔ)，但因?yàn)楫?dāng)前國(guó)家在控制新增土地供應(yīng)，我們這批地屬于存量，截至目前已經(jīng)處理了相當(dāng)一部分，預(yù)計(jì)后期供應(yīng)不會(huì)太多。”該工作人員表示。

事實(shí)上，作為云南著名的旅游和旅居城市，普洱近年來(lái)吸引了大量省外旅居客前往，多家大型房企也在此布局，如融創(chuàng)就在此布局了超8000畝的融創(chuàng)·普洱國(guó)際健康城，碧桂園、中梁等也在該地有項(xiàng)目。

普洱樓市熱度一度超過(guò)西雙版納傣族自治州景洪市。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年普洱市思茅區(qū)新建住宅均價(jià)已達(dá)到7941元/平方米，超過(guò)景洪市的7470元/平方米。進(jìn)入2022年，普洱房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭更加強(qiáng)勁，思茅區(qū)1月和2月住宅均價(jià)都高于景洪市，其中2月思茅區(qū)新房均價(jià)達(dá)到7809元/平方米，而景洪市則為6297元/平方米，差距超過(guò)1500元/平方米。

最新數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年10月普洱市思茅區(qū)房?jī)r(jià)為7491元/平方米，在云南省內(nèi)16個(gè)市（州）房?jī)r(jià)中僅次于大理、保山騰沖，高于景洪以及麗江古城區(qū)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，普洱這一做法整體吻合了當(dāng)前個(gè)人對(duì)高品質(zhì)住宅的需求。“在我看來(lái)，普洱推出的這種地塊，未來(lái)幾年肯定有市場(chǎng)需求。同時(shí)，地塊本身就針對(duì)自然人推出，在開(kāi)發(fā)流程上也會(huì)相應(yīng)簡(jiǎn)化。”

浙江麗水小微地塊數(shù)次調(diào)規(guī)仍被叫停

不過(guò)，也有關(guān)于個(gè)人土地出讓模式探索的中止案例。

今年4月17日，微信公眾號(hào)“麗水人居”發(fā)布文章稱(chēng)，碧湖區(qū)塊定制化低密度住宅地塊將出讓?zhuān)梢詥蝹€(gè)業(yè)主拿地建設(shè)、多業(yè)主聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)，在指定的土地單元內(nèi)，建設(shè)方式可由業(yè)主“量體裁衣”，項(xiàng)目總面積約16畝，容積率約0.7。

出讓地塊距離麗水市政府約10公里，所處的碧湖新城是麗水正在重點(diǎn)打造的一個(gè)板塊，目前醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公服設(shè)施正在完善中，周邊商品住宅不多。

土地出讓流程與普通企業(yè)參與競(jìng)拍較為類(lèi)似：

首先由麗水市自然資源和規(guī)劃局蓮都分局將在浙江省自然資源智慧交易服務(wù)平臺(tái)上發(fā)布預(yù)申請(qǐng)信息；意向業(yè)主查看待出讓地塊的具體信息，并提交預(yù)申請(qǐng)，同時(shí)需要按照要求繳納保證金。

土地出讓公告正式發(fā)布后，已經(jīng)提交過(guò)預(yù)申請(qǐng)的業(yè)主可正式報(bào)名，報(bào)名成功即可參與地塊競(jìng)拍。

當(dāng)時(shí)的推文留下了兩位聯(lián)系人的咨詢(xún)電話，4月28日，其中一位聯(lián)系人季先生表示：“具體細(xì)節(jié)都以‘麗水人居’公眾號(hào)上發(fā)的推文為準(zhǔn)?！?/p>

當(dāng)問(wèn)及操作流程和對(duì)參拍人的要求時(shí)，季先生說(shuō)：“這些都還沒(méi)定，現(xiàn)在也不好回復(fù)，你們可以登記一下聯(lián)系方式和公司名稱(chēng)，如果要出讓了，會(huì)提前跟你們對(duì)接?！?/p>

不過(guò)，時(shí)至今日，麗水這宗微小宅地出讓再也沒(méi)了下文，當(dāng)初發(fā)布信息的“麗水人居”公眾號(hào)已經(jīng)停更且被注銷(xiāo)。

一開(kāi)始，這一地塊的屬性是R2（即二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地）。

但2024年3月6日，麗水市自然資源和規(guī)劃局蓮都分局《蓮都區(qū)碧湖鎮(zhèn)郎奇—白橋區(qū)塊石郞線與黃碧線路口東南側(cè)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《調(diào)規(guī)》）相關(guān)文件顯示，規(guī)劃將優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)政策，增加小宗地塊土地供應(yīng)，地塊性質(zhì)由R2調(diào)整為R1，即一類(lèi)居住用地，也就是獨(dú)立式住宅集中、擁有齊全的配套設(shè)施并且布局完整的用地。

不久后，該宗地塊出讓終止的傳言流出。與此同時(shí)，該地塊在7月再次進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整。就在10月25日，另一版本的《調(diào)規(guī)》對(duì)外公示，地塊又從R1調(diào)整為RCS用地，即城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)用地。

據(jù)知情人士透露，此次被叫?？赡芘c超低密度規(guī)劃有關(guān)。

個(gè)人拿地容易、開(kāi)發(fā)難

在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，此前已有多宗個(gè)人拿地案例。

中指研究院公布的全國(guó)土地交易數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年全國(guó)十大單價(jià)“地王”中，四宗地均由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)。其中總價(jià)最低的一宗2000萬(wàn)元，最高的1.21億元。2010年由個(gè)人買(mǎi)下的四宗“地王”均位于福州市。

彼時(shí)，中原地產(chǎn)研究院駐福州分析師曾對(duì)媒體表示，因?yàn)楦Ｖ莸耐恋貎r(jià)格比當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)下跌速度更快、跌幅更大，買(mǎi)地比買(mǎi)房更劃算。到了2013年，個(gè)人拿地的情況更多。

北京華信土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司董事聶燕軍曾撰文稱(chēng)，當(dāng)時(shí)個(gè)人拿地以商業(yè)用地為主，多為5萬(wàn)平方米以下、總價(jià)低于3億元的小面積地塊，這些地塊通常不受開(kāi)發(fā)商青睞。

事實(shí)上，個(gè)人拿地開(kāi)發(fā)長(zhǎng)期以來(lái)在我國(guó)也一直被允許。

1990年國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》就明確規(guī)定，境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照條例規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。

就算是這次試驗(yàn)失敗的麗水市蓮都區(qū)，也并非首次推出小宗地塊。

浙江省自然資源智慧交易服務(wù)平臺(tái)顯示，該區(qū)之前曾多次推出小宗地塊。如2023年，蓮都區(qū)有3塊地被個(gè)人買(mǎi)下，面積0.1畝至8畝不等，均為70年土地使用權(quán)商品房建設(shè)用地。3塊地均以底價(jià)成交，總價(jià)最低的一塊76萬(wàn)元，最高的一塊達(dá)2300萬(wàn)元。

但個(gè)人拿地容易、開(kāi)發(fā)難，資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等都是限制條件。

如2023年4月，福州福清在當(dāng)年首場(chǎng)土拍中就取消了原定的“競(jìng)買(mǎi)人必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”限制條件。但當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局相關(guān)人員向媒體表示，后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅時(shí)仍需具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在住房供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，已擁有資產(chǎn)、擁有居住空間為主要特征的剛需剛改和換房需求等住房需求已經(jīng)式微。

在住房需求基本解決的情況下，從住有所居，轉(zhuǎn)向住有宜居和住有樂(lè)居，個(gè)性化的住房需求開(kāi)始彰顯，包括個(gè)性化戶型設(shè)計(jì)、空間格局、建筑材料、裝修風(fēng)格、配套設(shè)施等，為定制化地產(chǎn)提供了空間。

（來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞）