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最近香港樓市出現(xiàn)一個(gè)有趣的新數(shù)據(jù)：

截止2024年9月末，香港負(fù)資產(chǎn)按揭貸款總額升到2075億港元，創(chuàng)下2023年以來最高水平。

負(fù)資產(chǎn)按揭貸款數(shù)量增長(zhǎng)到40713宗，創(chuàng)2003年以來新高。

（來源：香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）

這些負(fù)資產(chǎn)房子，主要涉及銀行員工住房貸款，或者享受補(bǔ)貼的按揭保險(xiǎn)計(jì)劃貸款，這一類貸款的首付比例極低。

盡管香港政府之前放款了按揭規(guī)則，降低了首付，但高利率、新房供應(yīng)過剩和經(jīng)濟(jì)疊加情況下，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來香港二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)下跌7%。

香港樓市，正在危險(xiǎn)邊緣不斷試探。

負(fù)資產(chǎn)貸款指的是，借款人未償還的貸款金額，已經(jīng)超過了按揭物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。

也就是說，這一類房子的房東，已經(jīng)變成了實(shí)際上的負(fù)資產(chǎn)。

原集團(tuán)主席施永青表示，樓價(jià)的下跌是導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)數(shù)字上升的主要原因。

站在銀行的角度，也大概率不會(huì)竭澤而漁，讓自住為主的香港居民提前償還貸款，只要工作穩(wěn)定有錢還房貸，就不必太在意。

唯一需要注意的是，實(shí)際負(fù)資產(chǎn)情況，可能比官方數(shù)字更嚴(yán)重。

仲量聯(lián)行香港主席曾煥平認(rèn)為，政府公布的負(fù)資產(chǎn)數(shù)字并未計(jì)及發(fā)展商和財(cái)務(wù)公司的二按個(gè)案，并且預(yù)估當(dāng)下香港實(shí)際負(fù)資產(chǎn)數(shù)字高達(dá)8萬宗，

之前香港施政報(bào)告已經(jīng)提到：

金管局會(huì)把按揭成數(shù)上限一律調(diào)整到七成，供款與入息比率上限一律調(diào)整為五成

可惜的是，政策只能托底一時(shí)，不能托底一世。

曾煥平甚至認(rèn)為，政府的確放寬了，但市場(chǎng)不見明顯改善，預(yù)計(jì)下半年到年底樓價(jià)將下跌10%，負(fù)資產(chǎn)個(gè)案可能突破10萬宗。

思睿集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝也表示：

香港樓價(jià)現(xiàn)在已跌15%，未來再跌20%差不多。

換句話說，負(fù)資產(chǎn)1港元和負(fù)資產(chǎn)1000萬港元，都會(huì)被統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)入負(fù)資產(chǎn)范圍內(nèi)，對(duì)于房東來說感受可能完全不同。

當(dāng)下的負(fù)資產(chǎn)房東們，還有救嗎？

回顧歷史，中原指數(shù)由1997年6月的104點(diǎn)高位，到2003年8月的最低點(diǎn)31點(diǎn)，累計(jì)下跌近70%。

相比之下，這一輪香港樓市從2021年的中原指數(shù)191點(diǎn)高位，下跌到目前的137點(diǎn)，累計(jì)大約下跌28%。

香港炒樓的最高峰期，是在1998年之前，銀行很容易給買家放貸90%，加杠桿之后一兩百萬港元現(xiàn)金，可以買總價(jià)十倍的房子。

在超高杠桿情況下，一旦任何一套房子房?jī)r(jià)下跌觸發(fā)提前還款，那就觸發(fā)連鎖爆雷。

為了避免這種情況反復(fù)上演，香港金融監(jiān)管局從2009年開始連續(xù)進(jìn)行長(zhǎng)達(dá)八輪的逆周期調(diào)節(jié)，主要包括幾個(gè)方面：

1.收緊按揭貸款

2.降低按揭比例

3.引入金融壓力測(cè)試

4.限制持有多套房子多個(gè)物業(yè)

5.加辣，也就是增加交易和持有成本

香港樓市最慘的年代是2003年，整體負(fù)資產(chǎn)數(shù)量超過10萬宗，更危急的是：

全港失業(yè)率達(dá)到8.6%歷史峰值

縱觀香港的就業(yè)情況，1981年10月到2024年9月期間，最低失業(yè)率出現(xiàn)在1989年12月，為1%。2024年9月數(shù)值在3%。

（來源：ceicdata.com）

因此結(jié)論就是：

當(dāng)下香港的失業(yè)率并不高，業(yè)主完全有能力供養(yǎng)房貸。

還有一種情況就是，這一批負(fù)資產(chǎn)房東，很大一部分是有主動(dòng)控制每月房貸占家庭總收入比例的，通常不超過50%。

這也就意味著，房貸對(duì)于他們的家庭來說壓力并不大，每個(gè)月收入有盈余的前提下，多少有一些存款打底。

不至于房子價(jià)格下跌了，甚至硬著陸了，連帶著整個(gè)家庭也物理層面上硬著陸了。

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面對(duì)房子變成負(fù)資產(chǎn)，除了房東，監(jiān)管層也會(huì)遭到靈魂拷問：

這下，該怎么辦？

從2024年8月8日起，香港特區(qū)政府推出新政，開始協(xié)助通過按揭保險(xiǎn)計(jì)劃買房的家庭。

新政規(guī)定，符合資格的貸款購房者在遇到三類具體場(chǎng)景時(shí)，可將原本用于自住的物業(yè)出租。

三大場(chǎng)景分別是：

1.業(yè)主家庭將有新生嬰兒或領(lǐng)養(yǎng)兒童，導(dǎo)致住屋要求改變

2.業(yè)主失業(yè)，需要更具彈性的住屋或財(cái)務(wù)安排

3.或業(yè)主有其他特別需要出租物業(yè)（本身已自住最少12個(gè)月）

按揭保險(xiǎn)計(jì)劃，最早于1999年3月由香港按揭證券有限公司推出，目的是協(xié)助市民安家置業(yè)。

按揭保險(xiǎn)計(jì)劃為銀行提供按揭保險(xiǎn)，讓銀行可以在提供更高比例貸款同時(shí)，無須承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)。

簡(jiǎn)單來說就是香港按揭證券有限公司，幫助銀行兜底風(fēng)險(xiǎn)。

通過這種模式，如果買家拖欠房貸，按揭保險(xiǎn)一般會(huì)為銀行70%按揭以上的貸款部分，提供兜底保障。

這么做一方面幫助買房家庭減輕壓力，另一方面也穩(wěn)定了香港金融體系。

在房?jī)r(jià)上行周期，按揭保險(xiǎn)計(jì)劃結(jié)合銀行的寬松信貸政策，會(huì)推動(dòng)更多的買房者上車買樓。

尤其是在火熱的炒房時(shí)期，通過按揭保險(xiǎn)計(jì)劃買房的家庭，購房后必須自住。

如果不自住，后果很嚴(yán)重。

有地產(chǎn)銷售經(jīng)理在2016年時(shí)獲得了約490萬港元的按揭貸款，先后通過中介出租給兩名租戶。2023年時(shí)其被判囚16個(gè)月，107萬港元所得都被充公。

時(shí)間加速到2024年的今天，香港房?jī)r(jià)震蕩回落。

（來源：中原城市領(lǐng)先指數(shù)）

有些家庭想要把通過按揭保險(xiǎn)計(jì)劃買的房子，轉(zhuǎn)手賣出去置換的時(shí)候，哪怕只是把這套房出租，都無法實(shí)現(xiàn)。

新政過后，這種情況符合上面提到的的第一個(gè)場(chǎng)景，房東就能申請(qǐng)并且把原有房子出租，再去買新房。

這么做能釋放一部分香港居民購買力。

因?yàn)榧酉⒑托路抗?yīng)大漲等因素，中國(guó)香港特區(qū)房?jī)r(jià)一直在震蕩下跌，居住需求沒有減少甚至增加，導(dǎo)致房租反而不斷上漲。

這也是香港特區(qū)政府推出新政，緩解居住矛盾的源頭。

如果操作得當(dāng)，房東、銀行、政府、開發(fā)商能實(shí)現(xiàn)多方共贏。

市場(chǎng)上還有一種聲音說：

1997年十萬負(fù)資產(chǎn)的時(shí)代，又來了！

實(shí)際情況遠(yuǎn)沒有大家想象得那么糟糕。

香港樓市正在陣痛。

最終，一定會(huì)穿越風(fēng)暴。

（來源：米宅）