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最近香港樓市出現(xiàn)一個(gè)有趣的新數(shù)據(jù):
截止2024年9月末,香港負(fù)資產(chǎn)按揭貸款總額升到2075億港元,創(chuàng)下2023年以來(lái)最高水平。
負(fù)資產(chǎn)按揭貸款數(shù)量增長(zhǎng)到40713宗,創(chuàng)2003年以來(lái)新高。
(來(lái)源:香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào))
這些負(fù)資產(chǎn)房子,主要涉及銀行員工住房貸款,或者享受補(bǔ)貼的按揭保險(xiǎn)計(jì)劃貸款,這一類貸款的首付比例極低。
盡管香港政府之前放款了按揭規(guī)則,降低了首付,但高利率、新房供應(yīng)過剩和經(jīng)濟(jì)疊加情況下,中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2024年以來(lái)香港二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)下跌7%。
香港樓市,正在危險(xiǎn)邊緣不斷試探。
負(fù)資產(chǎn)貸款指的是,借款人未償還的貸款金額,已經(jīng)超過了按揭物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格。
也就是說,這一類房子的房東,已經(jīng)變成了實(shí)際上的負(fù)資產(chǎn)。
原集團(tuán)主席施永青表示,樓價(jià)的下跌是導(dǎo)致負(fù)資產(chǎn)數(shù)字上升的主要原因。
站在銀行的角度,也大概率不會(huì)竭澤而漁,讓自住為主的香港居民提前償還貸款,只要工作穩(wěn)定有錢還房貸,就不必太在意。
唯一需要注意的是,實(shí)際負(fù)資產(chǎn)情況,可能比官方數(shù)字更嚴(yán)重。
仲量聯(lián)行香港主席曾煥平認(rèn)為,政府公布的負(fù)資產(chǎn)數(shù)字并未計(jì)及發(fā)展商和財(cái)務(wù)公司的二按個(gè)案,并且預(yù)估當(dāng)下香港實(shí)際負(fù)資產(chǎn)數(shù)字高達(dá)8萬(wàn)宗,
之前香港施政報(bào)告已經(jīng)提到:
金管局會(huì)把按揭成數(shù)上限一律調(diào)整到七成,供款與入息比率上限一律調(diào)整為五成
可惜的是,政策只能托底一時(shí),不能托底一世。
曾煥平甚至認(rèn)為,政府的確放寬了,但市場(chǎng)不見明顯改善,預(yù)計(jì)下半年到年底樓價(jià)將下跌10%,負(fù)資產(chǎn)個(gè)案可能突破10萬(wàn)宗。
思睿集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家洪灝也表示:
香港樓價(jià)現(xiàn)在已跌15%,未來(lái)再跌20%差不多。
換句話說,負(fù)資產(chǎn)1港元和負(fù)資產(chǎn)1000萬(wàn)港元,都會(huì)被統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)入負(fù)資產(chǎn)范圍內(nèi),對(duì)于房東來(lái)說感受可能完全不同。
當(dāng)下的負(fù)資產(chǎn)房東們,還有救嗎?
回顧歷史,中原指數(shù)由1997年6月的104點(diǎn)高位,到2003年8月的最低點(diǎn)31點(diǎn),累計(jì)下跌近70%。
相比之下,這一輪香港樓市從2021年的中原指數(shù)191點(diǎn)高位,下跌到目前的137點(diǎn),累計(jì)大約下跌28%。
香港炒樓的最高峰期,是在1998年之前,銀行很容易給買家放貸90%,加杠桿之后一兩百萬(wàn)港元現(xiàn)金,可以買總價(jià)十倍的房子。
在超高杠桿情況下,一旦任何一套房子房?jī)r(jià)下跌觸發(fā)提前還款,那就觸發(fā)連鎖爆雷。
為了避免這種情況反復(fù)上演,香港金融監(jiān)管局從2009年開始連續(xù)進(jìn)行長(zhǎng)達(dá)八輪的逆周期調(diào)節(jié),主要包括幾個(gè)方面:
1.收緊按揭貸款
2.降低按揭比例
3.引入金融壓力測(cè)試
4.限制持有多套房子多個(gè)物業(yè)
5.加辣,也就是增加交易和持有成本
香港樓市最慘的年代是2003年,整體負(fù)資產(chǎn)數(shù)量超過10萬(wàn)宗,更危急的是:
全港失業(yè)率達(dá)到8.6%歷史峰值
縱觀香港的就業(yè)情況,1981年10月到2024年9月期間,最低失業(yè)率出現(xiàn)在1989年12月,為1%。2024年9月數(shù)值在3%。
(來(lái)源:ceicdata.com)
因此結(jié)論就是:
當(dāng)下香港的失業(yè)率并不高,業(yè)主完全有能力供養(yǎng)房貸。
還有一種情況就是,這一批負(fù)資產(chǎn)房東,很大一部分是有主動(dòng)控制每月房貸占家庭總收入比例的,通常不超過50%。
這也就意味著,房貸對(duì)于他們的家庭來(lái)說壓力并不大,每個(gè)月收入有盈余的前提下,多少有一些存款打底。
不至于房子價(jià)格下跌了,甚至硬著陸了,連帶著整個(gè)家庭也物理層面上硬著陸了。
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面對(duì)房子變成負(fù)資產(chǎn),除了房東,監(jiān)管層也會(huì)遭到靈魂拷問:
這下,該怎么辦?
從2024年8月8日起,香港特區(qū)政府推出新政,開始協(xié)助通過按揭保險(xiǎn)計(jì)劃買房的家庭。
新政規(guī)定,符合資格的貸款購(gòu)房者在遇到三類具體場(chǎng)景時(shí),可將原本用于自住的物業(yè)出租。
三大場(chǎng)景分別是:
1.業(yè)主家庭將有新生嬰兒或領(lǐng)養(yǎng)兒童,導(dǎo)致住屋要求改變
2.業(yè)主失業(yè),需要更具彈性的住屋或財(cái)務(wù)安排
3.或業(yè)主有其他特別需要出租物業(yè)(本身已自住最少12個(gè)月)
按揭保險(xiǎn)計(jì)劃,最早于1999年3月由香港按揭證券有限公司推出,目的是協(xié)助市民安家置業(yè)。
按揭保險(xiǎn)計(jì)劃為銀行提供按揭保險(xiǎn),讓銀行可以在提供更高比例貸款同時(shí),無(wú)須承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)。
簡(jiǎn)單來(lái)說就是香港按揭證券有限公司,幫助銀行兜底風(fēng)險(xiǎn)。
通過這種模式,如果買家拖欠房貸,按揭保險(xiǎn)一般會(huì)為銀行70%按揭以上的貸款部分,提供兜底保障。
這么做一方面幫助買房家庭減輕壓力,另一方面也穩(wěn)定了香港金融體系。
在房?jī)r(jià)上行周期,按揭保險(xiǎn)計(jì)劃結(jié)合銀行的寬松信貸政策,會(huì)推動(dòng)更多的買房者上車買樓。
尤其是在火熱的炒房時(shí)期,通過按揭保險(xiǎn)計(jì)劃買房的家庭,購(gòu)房后必須自住。
如果不自住,后果很嚴(yán)重。
有地產(chǎn)銷售經(jīng)理在2016年時(shí)獲得了約490萬(wàn)港元的按揭貸款,先后通過中介出租給兩名租戶。2023年時(shí)其被判囚16個(gè)月,107萬(wàn)港元所得都被充公。
時(shí)間加速到2024年的今天,香港房?jī)r(jià)震蕩回落。
(來(lái)源:中原城市領(lǐng)先指數(shù))
有些家庭想要把通過按揭保險(xiǎn)計(jì)劃買的房子,轉(zhuǎn)手賣出去置換的時(shí)候,哪怕只是把這套房出租,都無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
新政過后,這種情況符合上面提到的的第一個(gè)場(chǎng)景,房東就能申請(qǐng)并且把原有房子出租,再去買新房。
這么做能釋放一部分香港居民購(gòu)買力。
因?yàn)榧酉⒑托路抗?yīng)大漲等因素,中國(guó)香港特區(qū)房?jī)r(jià)一直在震蕩下跌,居住需求沒有減少甚至增加,導(dǎo)致房租反而不斷上漲。
這也是香港特區(qū)政府推出新政,緩解居住矛盾的源頭。
如果操作得當(dāng),房東、銀行、政府、開發(fā)商能實(shí)現(xiàn)多方共贏。
市場(chǎng)上還有一種聲音說:
1997年十萬(wàn)負(fù)資產(chǎn)的時(shí)代,又來(lái)了!
實(shí)際情況遠(yuǎn)沒有大家想象得那么糟糕。
香港樓市正在陣痛。
最終,一定會(huì)穿越風(fēng)暴。
(來(lái)源:米宅)